製藥業在東歐地區正在興建什麼？

問問一家制藥公司的高管，他們會告訴你歐洲的生命科學產業位於哪裡，你會聽到同樣的一串答案：巴塞爾、萊頓、北萊茵-威斯特法倫州、隆德。這些地方都非常有名，歷史悠久，而且越來越昂貴，都是增加製造能力的理想地點。.

問問這個行業在哪裡。 建築 現在的地圖看起來不一樣了。.

過去十年，中東歐地區一直在默默地建立起製藥產業所需的條件：熟練技術工人和具競爭力的成本結構、與歐盟的合規性，以及足夠的工業用地，以便在無需經過五年許可程序的情況下大規模生產。從前僅是為了在成本上獲取優勢的策略，如今已發展成為更具實效的模式。企業不再把生產線遷往東部以節省租金費用。他們之所以往東遷，是因為只有在那裡他們才能在時間表內建立一個符合要求的生產基地。.

Key Takeaways

• Pharma capacity is moving to CEE because companies can get a compliant facility running in a timeline that matters, not just because of cost.
• Build-and-own pharma projects take about 45 months from decision to qualified production. Leasing into an already-permitted park takes about 21 months.
• Facility investment typically splits 60 to 70% equipment and validation, 30 to 40% shell and land, so leasing the shell frees capital for what differentiates you.
• Talent decides the site: 45% of life science employers found roles harder to fill in 2025 than the year before.

What Is Driving Pharmaceutical Capacity Demand in Europe? 

需求壓力顯而易見。預計全球合同開發與製造市場將從2024年的約1,730億歐元增長至2031年的2,780億歐元，年均增長率為7%。合同研究與分析測試的發展趨勢也類似，同期從1,500億歐元增長至2,300億歐元。.

在這些總體數據之下，還存在一些具體壓力點。生物製劑的年增長率為16%，部分原因是到2035年將有約118種生物製劑將失去其專利保護。完成生產能力每年以9%的速度擴張，這是由於GLP-1療法、仿生藥和疫苗等領域對無菌生物製劑的需求日益增加所致。高活性成份的生產亦呈11%的增長率。.

這些數字中的每一個數字都意味著需要建造一個目前還不存在的實體空間。.

此外，歐洲聯盟還推動了藥品戰略自主的政策，這項政策旨在將製造能力從海外轉移回歐洲大陸，以期在過去二十年來的海外外包之後，重新將生產能力帶回本土。該政策的意圖十分明確；能否實施這一政策則是一個未解之謎。.

能力在哪裡降落

看看該地區的藥廠員工集中在哪些地方，投資模式就會變得清晰起來。.

波蘭 它已成為專用化學品領域之外的合同開發與製造中心之一，擁有約3萬名醫藥工作人員。其規模、公路網以及與德國市場及更廣泛的東歐及中亞地區的地理位置，使其成為服務兩者市場的理想基地。.

捷克共和國 與此相比，Brno 的專業人士數量約為 19,000 人，但卻有著一個重要的不同：Brno 的化工行業歷史悠久，遠早於目前的浪潮，同時擁有深厚的供應鏈和訓練有素的技術人才資源。尤其是在 Brno，該市已建立了科學與高科技工作的中心地位。.

匈牙利 匈牙利擁有約35,000人的藥業勞動力，其核心是布達佩斯藥業集群和德布勒森周邊的工業區。匈牙利國內的藥業傳統是該地區歷史最悠久的傳統之一，這對人才的供應具有重要意義，而這點與外地市場難以複製的特性截然不同。.

德國, 生物科技領域擁有 133,000 名員工的德國仍是該地區的重鎮，尤其是在北萊茵-威斯特法倫州生物科技與化學集群地區。然而，所發生變化的重點在於，德國公司正日益在跨境擴大規模，而非僅限於國內市場。.

奥地利 和 羅馬尼亞 為完整呈現情況，奧地利作為一個成熟的中歐市場，以及羅馬尼亞作為該地區發展最快的製造業目的地之一。.

Why Does Talent Decide Where a Pharma Plant Is Built? 

人們普遍認為，藥廠的選擇取決於每平方呎的成本。但事實並非如此，而做出這些決策的人也會直接告訴你這個事實。.

勞動力資源的缺乏已成為歐洲藥廠擴張的關鍵制約因素之一。產業招聘研究顯示，2% 025年，生命科學領域的雇主發現填補職位的難度比前一年還要高，技能短缺更是該領域十大挑戰之一。沒有員工的機構並非一家機構。這是一棟非常昂貴的建築物。.

因此，靠近已建立的集群、大學以及現有的製藥或生物科技生態系統已成為真正的選址標準，而非次要考慮因素。靠近已建立的集群的基地會繼承其勞動力市場；而孤立的基地則必須自行建立該市場。.

同樣的邏輯也適用於服務提供商。制藥和生命科學領域的企業正是因為透過外包來降低投資負擔和運營風險，才將其活動的大部分工作外包出去。能夠與眾多的專業供應商、分析實驗室、工程公司和維修承包商緊密合作，不僅在設施的使用壽命期間更有價值，還能比略低的租金來得高得多。.

到底是什麼因素導致這些計畫的延遲？

與歐洲任何一家交付過製藥設備的廠商交談，同樣的問題就會出現。這幾乎絕非是建廠的結果。.

A typical build-and-own pharmaceutical project runs somewhere around 45 months from decision to qualified production. A lease into an already-permitted industrial park can run closer to 21 months. The difference sits almost entirely in two phases that come before a single foundation is poured: site acquisition and zoning, and the design and permitting cycle that follows it. The same gap applies to other manufacturers entering the region (中國到中東歐：亞洲品牌進駐的地區).

對於一個市場，其市場進展速度決定了你是否能拿下合同，或者讓競爭對手奪走它；對於這個市場來說，兩年的時間並非一個細節，而是決定你是否能及時進入市場，以及遲到與否之間的關鍵差異。.

這件事也有資本層面的因素。化學製藥設備的投資通常會涉及60至70% 項設備與驗證，以及30至40% 項建築結構與土地。這個比例值得我們仔細考慮。大部分資金都投入了那些能創造競爭優勢的東西：製程技術、生產設備、認證。建築物只是作為載體。.

那些將殼體租賃而非擁有殼體的公司，可以將這筆資金用於那些真正能讓它們與眾不同的業務部分。.

這些要求是不可商榷的

這一切都不代表任何倉庫都適合。制藥與生命科學相關的業務需要符合特定的設施要求，而通用型工業空間根本無法滿足這些要求：

• 符合清潔室設計的結構設計
• 設備和生物反應器提升的載體能力
• 能夠維持控制環境的重型暖通空調系統
• 成品品的溫度控制和冷藏設備
• 充足的能源容量，因為純淨室單獨就可能佔據設備總能源消耗的 40% 到 60%。
• 針對高容積處理的配置功能，在該流程需要時適用

Building for Good Manufacturing Practice and Good Distribution Practice standards from the shell stage is straightforward. Retrofitting a standard industrial building to meet them is expensive, slow, and in some cases not possible at all. Because power demand is so high, grid capacity belongs on the checklist from day one (Q4 Warehouse Capacity). Clean-room and high-security specifications also overlap with defence-grade production (防衛力量回歸於中歐). 

如果你計劃擴充容量，這意味著什麼？

目前擴張週期中的窗口並非無限期開放。歐洲的本土化生產正加劇對適當工業用地的需求，而靠近已建立的工業群體的最吸引人的地點，往往是最先被奪取的地點。.

對於在未來幾年評估在歐洲增設藥廠規模的公司而言，有三個問題比其他問題更為重要：

1. 該網站是否已經獲許可？ If not, add roughly eighteen months and treat that as optimistic.
2. 通勤距離內的勞動力市場是什麼樣的？ 這不是國家統計數據，而是實際的居民範圍。.
3. 殼體是否可以進行無改裝的支援資格認證？ 如果答案需要進行結構性改動，所提供的時間表並非最終的時間表。.

中歐地區能夠很好地回答這些問題。因此，該地區正在發展工業。.

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Author – CTP Research Team
Last updated  – 16 October 2026